Le redressement judiciaire est une procédure qui permet à une entreprise en difficulté de poursuivre son activité tout en trouvant un équilibre financier. L’un des aspects les plus complexes dans ce cadre concerne les contrats de location, notamment pour les locaux commerciaux, qui sont souvent indispensables à la survie de l’entreprise. Dans cet article, nous vous proposons d’explorer les règles applicables aux contrats de location lors d’un redressement judiciaire et les enjeux pour le locataire et le bailleur.
La procédure de redressement judiciaire et ses conséquences sur les contrats de location
Le redressement judiciaire intervient lorsque l’entreprise est en état de cessation des paiements et qu’elle ne peut plus faire face à ses dettes avec son actif disponible. La procédure a pour objectif principal de permettre la continuation des activités, le maintien de l’emploi et le règlement du passif.
En cas de redressement judiciaire, tous les contrats en cours au moment du jugement d’ouverture sont affectés par la procédure. Le sort des contrats de location, comme tous les autres contrats, est régi par les articles L622-13 et suivants du Code de commerce.
La poursuite ou non des contrats pendant la période d’observation
Durant la période d’observation, qui peut durer jusqu’à 18 mois, l’administrateur judiciaire a le pouvoir de décider si les contrats de location en cours doivent être poursuivis ou non. Cette décision doit être prise dans l’intérêt de l’entreprise et du plan de redressement.
En cas de poursuite des contrats, le locataire doit continuer à payer les loyers et charges au fur et à mesure de leur échéance. Les créances antérieures au jugement d’ouverture du redressement judiciaire sont soumises à vérification et classées en créances chirographaires, c’est-à-dire qu’elles ne bénéficient d’aucun privilège particulier. Le bailleur ne pourra donc pas les recouvrer directement auprès du locataire.
Si l’administrateur décide de ne pas poursuivre les contrats, ceux-ci sont résiliés de plein droit. Le bailleur peut alors reprendre possession des locaux et demander au juge-commissaire la fixation d’une indemnité compensatrice pour la perte subie.
La résiliation du bail lors de la cession des actifs
Dans le cadre du plan de redressement, l’entreprise peut être amenée à céder tout ou partie de ses actifs pour apurer son passif. Si le contrat de location fait partie des actifs cédés, le bailleur doit être informé par écrit par l’administrateur judiciaire, qui lui indique les conditions prévues pour la cession (notamment le prix et les modalités de paiement).
Le bailleur dispose alors d’un délai de 10 jours pour former une contestation devant le juge-commissaire, qui statue dans les 15 jours. Si aucune contestation n’est formée ou si la contestation est rejetée, la cession est définitive et le bail est résilié de plein droit.
Il est important de noter que cette résiliation n’emporte pas extinction des sûretés ou garanties consenties par le locataire ou ses garants. Le bailleur pourra donc toujours exercer ses recours à l’encontre de ces derniers en cas de non-paiement des loyers et charges impayés antérieurs au redressement judiciaire.
Le sort des contrats de location en cas de liquidation judiciaire
Si la procédure de redressement judiciaire échoue et qu’une liquidation judiciaire est prononcée, les contrats de location sont résiliés de plein droit à la date du jugement d’ouverture. Le bailleur peut alors reprendre possession des locaux et demander au juge-commissaire la fixation d’une indemnité compensatrice pour la perte subie.
Les créances du bailleur relatives aux loyers et charges impayés antérieurs au jugement d’ouverture sont soumises à vérification et classées en créances chirographaires, ce qui signifie qu’elles ne bénéficient d’aucun privilège particulier. Le bailleur pourra toutefois tenter de recouvrer ces créances auprès du locataire ou de ses garants, en fonction des sûretés ou garanties dont il dispose.
Les conseils pour les locataires et bailleurs en cas de redressement judiciaire
Pour les locataires, il est essentiel de bien comprendre les conséquences du redressement judiciaire sur leurs contrats de location et d’adapter leur stratégie en conséquence. Il convient notamment d’évaluer l’intérêt de la poursuite des contrats, en tenant compte des besoins de l’entreprise et des conditions financières proposées par le bailleur.
Pour les bailleurs, il est important de suivre attentivement l’évolution de la situation et d’être prêts à réagir rapidement en cas de notification d’une décision de l’administrateur judiciaire ou d’une demande de cession des actifs. Il est également crucial d’évaluer les garanties dont ils disposent pour préserver leurs intérêts et recouvrer les créances impayées.
Enfin, il est vivement recommandé aux locataires et bailleurs concernés par un redressement judiciaire de se rapprocher d’un avocat spécialisé en droit des affaires, qui pourra les conseiller et les assister dans la défense de leurs intérêts.